Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai luôn khiến nhiều gia đình và cá nhân lúng túng khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm mà không thể tự thương lượng với bên còn lại. Khi hòa giải tại địa phương không đạt kết quả, người dân buộc phải tìm đến Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ điều kiện, hồ sơ và trình tự cần thực hiện. Bài viết giúp bạn đọc hình dung tổng quan về cách xác định thẩm quyền giải quyết, giấy tờ cần chuẩn bị, các bước nộp đơn tại Tòa án cũng như tại Ủy ban nhân dân, đồng thời lưu ý thời hiệu khởi kiện theo quy định hiện hành để chủ động chuẩn bị hồ sơ và tránh nộp sai nơi có thẩm quyền.
Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa hai hoặc nhiều bên trong quá trình sử dụng đất, phổ biến nhất là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề và tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất đã được xác lập trước đó. Bên cạnh đó còn có tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp liên quan đến thừa kế, chia tài sản chung khi ly hôn.
Xác định đúng loại tranh chấp có ý nghĩa quan trọng vì mỗi loại sẽ áp dụng một trình tự giải quyết khác nhau theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Nhiều trường hợp bị kéo dài thời gian giải quyết chỉ vì xác định sai bản chất tranh chấp ngay từ đầu.
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
Người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ trước khi nộp tại Tòa án có thẩm quyền, gồm đơn khởi kiện theo mẫu, biên bản hòa giải không thành có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và chữ ký của các bên tranh chấp. Ngoài ra, hồ sơ còn cần giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị, cùng danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.
Tùy theo tính chất vụ việc, đương sự cần bổ sung các loại giấy tờ tương ứng, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, áp dụng khi tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, áp dụng khi tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
- Tài liệu liên quan đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thừa kế hoặc cho tặng quyền sử dụng đất, nếu tranh chấp phát sinh từ các giao dịch này.
Hồ sơ càng đầy đủ, quá trình xem xét và thụ lý của Tòa án càng được rút ngắn, tránh tình trạng phải bổ sung nhiều lần gây mất thời gian cho cả hai bên.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được xác định theo cấp xét xử và theo lãnh thổ. Về cấp xét xử, Tòa án nhân dân khu vực thụ lý các vụ việc không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài và không cần ủy thác tư pháp, trong khi Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm đối với bản án, quyết định của Tòa án nhân dân khu vực bị kháng cáo, kháng nghị (căn cứ Điều 35, Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025).
Về thẩm quyền theo lãnh thổ, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 và điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp bất động sản nằm ở nhiều địa phương khác nhau, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án nơi có một trong các bất động sản đó để nộp đơn. Riêng đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc.
Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai
Theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai chỉ được khởi kiện tại Tòa án sau khi đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành. Đối với trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hoặc tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân. Nếu đương sự không có các loại giấy tờ nêu trên thì được lựa chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Căn cứ Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ HĐTP, người khởi kiện cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau. Người khởi kiện phải có quyền khởi kiện và vụ việc phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc. Tranh chấp chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật. Cuối cùng, tranh chấp bắt buộc phải trải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi nộp đơn khởi kiện.
Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện qua nhiều bước liên tiếp, từ khâu nộp đơn cho đến khi Tòa án đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Nắm rõ từng bước giúp đương sự chủ động thời gian và tránh bị trả lại đơn do thiếu sót.
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp, bằng một trong ba hình thức là nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án nếu địa phương đã triển khai hình thức này. Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn trực tiếp hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.
Tòa án xem xét và xử lý đơn khởi kiện
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn, Chánh án phân công một Thẩm phán xem xét hồ sơ. Trong 05 ngày làm việc tiếp theo, căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải ra một trong các quyết định sau. Yêu cầu người khởi kiện sửa đổi, bổ sung đơn nếu hồ sơ chưa đầy đủ. Tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc thủ tục rút gọn nếu đủ điều kiện. Chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền của Tòa án đã nhận đơn. Trả lại đơn khởi kiện nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nói chung.
Thụ lý vụ án và nộp tạm ứng án phí
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, khi xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện đến nộp tiền tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp. Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người khởi kiện phải hoàn tất việc nộp tiền và mang biên lai đến Tòa án. Vụ án chính thức được thụ lý ngay khi Tòa án nhận được biên lai này, hoặc ngay khi nhận đơn nếu người khởi kiện thuộc diện miễn nộp án phí.
Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm
Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng, có thể gia hạn thêm không quá 02 tháng đối với vụ việc phức tạp. Trong giai đoạn này, Tòa án tổ chức thu thập chứng cứ, hòa giải và xác minh các tình tiết liên quan đến vụ án. Nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ra bản án. Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên vẫn có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp phúc thẩm nếu có căn cứ theo quy định của pháp luật.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân
Song song với con đường khởi kiện tại Tòa án, đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương còn có thể lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2025, khi tổ chức chính quyền địa phương chuyển sang mô hình 2 cấp, thẩm quyền này đã được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Riêng tranh chấp có một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trình tự giải quyết bắt đầu từ việc người có đơn nộp yêu cầu tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Chủ tịch Ủy ban nhân dân giao cho cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh vụ việc và tổ chức hòa giải giữa các bên. Sau khi hoàn chỉnh hồ sơ, cơ quan tham mưu trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành. Nếu không đồng ý với quyết định này, đương sự có quyền khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã) hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nghĩa là đương sự có quyền nộp đơn vào bất kỳ thời điểm nào khi nhận thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm. Ngược lại, tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng hoặc cho thuê có thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm, theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp đất đai là di sản thừa kế, Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, thời hiệu yêu cầu xác nhận hoặc bác bỏ quyền thừa kế là 10 năm, còn thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản của người để lại là 03 năm.
Kết luận
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai đòi hỏi đương sự nắm chắc điều kiện khởi kiện, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xác định đúng thẩm quyền giải quyết trước khi nộp đơn, bởi một sai sót nhỏ cũng có thể khiến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết. Bên cạnh khởi kiện tại Tòa án, đương sự có thể cân nhắc thủ tục giải quyết tại Ủy ban nhân dân nếu phù hợp với điều kiện thực tế của vụ việc. Hiểu rõ thời hiệu khởi kiện cũng giúp các bên bảo vệ quyền lợi kịp thời. Nếu quý khách đang gặp vướng mắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ hoặc cần tư vấn cho từng trường hợp cụ thể, hãy liên hệ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm để được hỗ trợ kịp thời.
Hãng luật Thủ Đức Sài Gòn
Số 01 đường số 2, Phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0937.218.686
Email: luatsunguyenhuungoc@gmail.com
