Thừa kế quyền sử dụng đất là gì là câu hỏi được nhiều gia đình quan tâm khi người thân qua đời và để lại đất đai chưa phân chia rõ ràng. Đây là nội dung then chốt của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, liên quan trực tiếp đến quyền lợi từng thành viên trong gia đình. Nhiều người thừa kế còn lúng túng khi không biết đất của người mất có được xem là di sản hay không, ai có quyền đứng tên và cần chuẩn bị giấy tờ gì để sang tên. Bài viết dưới đây trình bày khái niệm, căn cứ pháp lý, điều kiện cùng trình tự thực hiện quyền thừa kế đất đai theo quy định hiện hành, giúp bạn đọc chủ động chuẩn bị hồ sơ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Thừa kế quyền sử dụng đất là gì?
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất của người đã mất sang cho người còn sống theo di chúc hợp pháp hoặc theo quy định của pháp luật. Phần quyền sử dụng đất được chuyển giao trong trường hợp này được gọi chung là di sản thừa kế, tương tự như các loại tài sản khác mà người mất để lại.
Khi người sử dụng đất qua đời, quyền sử dụng đất sẽ được phân chia theo nội dung di chúc nếu có, hoặc theo hàng thừa kế do pháp luật quy định nếu không có di chúc hợp lệ. Sau khi xác định được người được hưởng phần di sản này, các bên liên quan sẽ tiến hành lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản, làm căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có thể thấy, bản chất của thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền đặc biệt, phát sinh không dựa trên ý chí trao đổi giữa hai bên như mua bán hay tặng cho, mà xuất phát từ sự kiện pháp lý là cái chết của người sử dụng đất.
Căn cứ pháp lý về thừa kế quyền sử dụng đất
Việc thừa kế quyền sử dụng đất hiện nay chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024. Bộ luật Dân sự quy định các nguyên tắc chung về thừa kế như hàng thừa kế, thời hiệu thừa kế và quyền lập di chúc, trong khi Luật Đất đai quy định riêng các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế đối với loại tài sản đặc thù này.
Bên cạnh hai văn bản trên, Luật Công chứng năm 2024 cùng Nghị định số 104/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Công chứng, cũng là căn cứ quan trọng, quy định cụ thể về trình tự công chứng văn bản phân chia di sản và thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi nhận thừa kế.
Khi nào quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế?
Quyền sử dụng đất chỉ được xem là di sản thừa kế khi có căn cứ chứng minh người đã mất thực sự có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đó. Trường hợp phổ biến nhất là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các loại giấy chứng nhận tương đương theo từng thời kỳ.
Ngoài ra, đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai qua từng giai đoạn, phần đất đó vẫn được công nhận là di sản. Trường hợp đất chưa có giấy tờ hợp lệ nhưng có tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là hợp pháp, theo hướng dẫn xét xử tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP và tinh thần Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024, phần tài sản gắn liền với đất vẫn có thể được xem xét là di sản khi cơ quan giải quyết tranh chấp thừa kế thụ lý vụ việc.
Ai được để lại thừa kế quyền sử dụng đất?
Cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật, không phân biệt loại đất hay hình thức sử dụng đất, miễn là đáp ứng đủ điều kiện luật định. Đối với hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất trước ngày 01/8/2024 (nay được xác định là nhóm người sử dụng đất chung theo khoản 2 Điều 27 và Điều 259 Luật Đất đai 2024), khi một thành viên trong hộ qua đời, phần quyền sử dụng đất tương ứng với thành viên đó sẽ được tách ra để chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024. Trường hợp không thuộc diện này, người thừa kế vẫn được hưởng giá trị của phần di sản tương ứng thay vì trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất.
Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Luật Đất đai 2024
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau đây.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận tương đương theo quy định, trừ một số trường hợp đặc thù như thừa kế khi dồn điền đổi thửa hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho nhà nước, cộng đồng dân cư.
Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền, tòa án hay trọng tài giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án khác theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận hoặc theo quyết định giao đất, cho thuê đất.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật tố tụng.
Riêng đối với người nhận thừa kế, pháp luật đất đai cho phép họ được thực hiện quyền của mình ngay khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, thay vì bắt buộc phải có sẵn giấy chứng nhận đứng tên như một số giao dịch chuyển quyền khác. Quy định này xuất phát từ đặc điểm của thừa kế là sự kiện phát sinh ngoài ý muốn, không thể đòi hỏi người mất phải hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trước khi qua đời.
Điều kiện riêng theo từng trường hợp cụ thể
Ngoài các điều kiện chung nêu trên, một số trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng thêm điều kiện riêng theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với đất nông nghiệp được chuyển đổi giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng địa phương, người thừa kế cần tuân thủ điều kiện quy định riêng cho hoạt động chuyển đổi đất nông nghiệp.
Đối với người nhận thừa kế là cá nhân dân tộc thiểu số đã được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ, việc thực hiện quyền thừa kế phải tuân theo điều kiện riêng nhằm bảo đảm ổn định đất đai cho nhóm đối tượng này. Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm, người thừa kế được kế thừa tài sản trên đất và tiếp tục quan hệ thuê đất với nhà nước theo mục đích sử dụng đã xác định trước đó.
Thời hiệu thừa kế quyền sử dụng đất là bao lâu?
Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là ba mươi năm đối với bất động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Do quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản, mốc thời gian ba mươi năm này chính là thời hạn mà người thừa kế cần lưu ý để yêu cầu phân chia phần đất được để lại.
Khi hết thời hạn ba mươi năm mà không có yêu cầu chia di sản, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người thừa kế đang trực tiếp quản lý phần đất đó. Nếu không còn ai quản lý di sản, quyền sử dụng đất có thể thuộc về người đang chiếm hữu hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự, hoặc thuộc về nhà nước nếu không xác định được người chiếm hữu.
Bên cạnh thời hiệu chia di sản, pháp luật còn quy định thời hiệu mười năm để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác, và thời hiệu ba năm để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người mất để lại, cũng tính từ thời điểm mở thừa kế.
Xác định người có quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Trường hợp thừa kế theo di chúc
Người sử dụng đất có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được quyền lập di chúc để định đoạt quyền sử dụng đất của mình cho bất kỳ ai, miễn là di chúc đáp ứng điều kiện về hình thức và nội dung theo quy định của Bộ luật Dân sự. Di chúc có thể được lập bằng văn bản hoặc bằng miệng trong trường hợp đặc biệt không thể lập bằng văn bản.
Dù nội dung di chúc thể hiện ý chí của người lập, pháp luật vẫn dành một phần di sản nhất định cho một số đối tượng đặc biệt như con chưa thành niên, cha mẹ, vợ hoặc chồng của người mất, cùng con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động. Những đối tượng này vẫn được hưởng phần di sản tương đương hai phần ba một suất thừa kế theo pháp luật, ngay cả khi không được nhắc đến trong di chúc hoặc chỉ được hưởng phần ít hơn mức này.
Trường hợp thừa kế theo pháp luật
Thừa kế theo pháp luật được áp dụng khi người mất không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp, hoặc người được chỉ định thừa kế theo di chúc đã chết trước, chết cùng thời điểm với người lập di chúc hay từ chối nhận di sản. Trong những trường hợp này, quyền sử dụng đất sẽ được chia theo thứ tự hàng thừa kế do pháp luật quy định.
Hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người mất.
Hàng thừa kế thứ hai gồm ông bà nội ngoại, anh chị em ruột của người mất và cháu ruột trong trường hợp người mất là ông bà.
Hàng thừa kế thứ ba bao gồm cụ nội ngoại, các bác, chú, cậu, cô, dì ruột cùng cháu, chắt ruột theo quan hệ tương ứng.
Những người thuộc cùng một hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau. Người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế khi không còn ai ở hàng trước do đã mất, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Quyền thừa kế đất đai của vợ hoặc chồng khi một bên qua đời
Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thường được xác định là tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc đây là tài sản riêng theo quy định. Khi một bên vợ hoặc chồng qua đời, phần tài sản chung này về nguyên tắc sẽ được chia đôi trước khi xác định phần di sản của người mất.
Sau khi tách được phần tài sản riêng của người vợ hoặc chồng còn sống, phần còn lại thuộc về người đã mất mới được xem là di sản thừa kế và tiếp tục được chia theo di chúc hoặc theo hàng thừa kế nêu trên. Vợ hoặc chồng còn sống cũng là một trong những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, nên vẫn có quyền nhận thêm phần di sản tương ứng từ chính khối tài sản mà người mất để lại.
Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản
Bước đầu tiên trong thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất là những người thừa kế lập văn bản phân chia di sản và yêu cầu công chứng theo quy định tại Điều 59 Luật Công chứng năm 2024. Quy định này áp dụng chung cho cả trường hợp chỉ có một người thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) lẫn trường hợp nhiều đồng thừa kế thỏa thuận về việc phân chia hoặc không phân chia mà cùng sở hữu chung phần đất. Văn bản phân chia di sản đã được công chứng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cho người được hưởng di sản.
Hồ sơ công chứng thường bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người mất, giấy chứng tử, giấy tờ tùy thân của những người thừa kế còn sống, cùng giấy tờ chứng minh quan hệ giữa các bên trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc bản di chúc trong trường hợp thừa kế theo di chúc.
Trước khi công chứng, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản (hoặc nơi có bất động sản, nếu di sản là bất động sản), trong thời hạn 15 ngày theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP, nhằm xác minh xem có phát sinh tranh chấp hoặc bị bỏ sót người thừa kế hay không, qua đó bảo đảm tính chính xác và hợp pháp của văn bản được công chứng.
Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng, người thừa kế nộp một bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Hồ sơ này bao gồm văn bản đã công chứng cùng các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người để lại di sản.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, sau đó thực hiện thủ tục cập nhật biến động và cấp giấy chứng nhận mới đứng tên người thừa kế nếu hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Thời hạn giải quyết thông thường không quá mười ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chưa tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có phát sinh. Người thừa kế cần lưu ý nộp hồ sơ đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024); nếu quá hạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết không quá 10 ngày làm việc (khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Kết luận
Như vậy, thừa kế quyền sử dụng đất là gì đã được làm rõ qua khái niệm, căn cứ pháp lý, điều kiện, thời hiệu và trình tự thực hiện nêu trên. Đây là lĩnh vực đòi hỏi người thừa kế nắm chắc quy định để tránh sai sót khi khai nhận và đăng ký sang tên. Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, xác định đúng hàng thừa kế và thời hiệu sẽ giúp gia đình phân chia di sản thuận lợi, hạn chế tranh chấp giữa các đồng thừa kế. Nếu còn vướng mắc về thừa kế đất đai, bạn nên tìm luật sư có kinh nghiệm để được tư vấn cụ thể. Liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn, chuẩn bị hồ sơ và đồng hành cùng bạn trong thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất đúng quy định pháp luật.
Hãng luật Thủ Đức Sài Gòn
Số 01 đường số 2, Phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0937.218.686
Email: luatsunguyenhuungoc@gmail.com
