Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là vấn đề pháp lý được nhiều người sử dụng đất quan tâm khi quyền lợi về nhà, đất của mình bị xâm phạm. Trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về ranh giới, về quyền sử dụng đất hoặc về hợp đồng chuyển nhượng đất đai xảy ra khá phổ biến và kéo theo nhiều vướng mắc khi xác định thời hạn khởi kiện. Nhiều người lo ngại rằng nếu để quá lâu mới khởi kiện thì có thể mất quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết dưới đây phân tích khái niệm, thẩm quyền giải quyết cùng các mốc thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật hiện hành, giúp bạn đọc nắm rõ quyền và nghĩa vụ khi phát sinh tranh chấp đất đai.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai hiện chưa được pháp luật định nghĩa trực tiếp trong một điều luật cụ thể, mà phải suy ra từ hai khái niệm riêng lẻ. Theo Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự, còn khoản 3 Điều 150 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ đây là thời hạn mà chủ thể được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, hết thời hạn đó thì mất quyền khởi kiện. Về phần tranh chấp đất đai, khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trên thực tế, các dạng tranh chấp phổ biến nhất là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Từ đó có thể hiểu thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là khoảng thời gian mà chủ thể có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự về đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đang bị xâm hại của mình.
Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật
Thời hạn giải quyết tại Ủy ban nhân dân và Bộ Tài nguyên và Môi trường
Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024 cùng Mục 1 Phần 8 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay thế các quy định tương ứng tại Điều 106, Điều 107 Nghị định 102/2024/NĐ-CP kể từ 01/7/2025), thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính được quy định như sau: thời hạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không quá 30 ngày; thời hạn giải quyết thuộc thẩm quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (thẩm quyền được chuyển giao từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trước đây) là không quá 45 ngày; thuộc thẩm quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 50 ngày. Riêng khu vực miền núi, biên giới, hải đảo hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được cộng thêm 10 ngày.
Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Theo điểm a khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 4 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể gia hạn thêm không quá 2 tháng nếu vụ án phức tạp. Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm trong 1 tháng, trường hợp có lý do chính đáng thì được kéo dài thêm 2 tháng. Như vậy tính từ ngày thụ lý đến khi mở phiên sơ thẩm có thể lên tới 8 tháng, chưa kể thời gian tạm đình chỉ hoặc các bên xin hoãn, trên thực tế nhiều vụ án có kháng cáo còn kéo dài nhiều năm.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định hiện hành
Trước khi tìm hiểu về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, người sử dụng đất cần nắm được cơ quan có thẩm quyền giải quyết loại tranh chấp này. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi phát sinh tranh chấp, các bên phải hòa giải trước, có thể tự hòa giải hoặc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, nếu hòa giải không thành thì mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đối với tranh chấp mà một bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án. Nếu các bên không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ nêu trên thì có thể lựa chọn nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Khi giải quyết tại Ủy ban nhân dân, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết (thẩm quyền này được chuyển giao từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trước đây theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 01/7/2025), còn tranh chấp có một bên là tổ chức hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu theo quy định mới nhất?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được quy định khác nhau tùy từng loại tranh chấp, không áp dụng chung một mốc thời gian duy nhất. Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai là một trong những trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nghĩa là người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện bất cứ lúc nào. Đối với tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất, thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm, căn cứ Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp tranh chấp đất đai là di sản thừa kế, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản (trong đó có quyền sử dụng đất) và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế, theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài hai nhóm trên, các dạng tranh chấp đất đai khác về bản chất vẫn là tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai nên tiếp tục thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Cần lưu ý phân biệt với tranh chấp về bồi thường thiệt hại liên quan đến đất (thời hiệu 3 năm theo Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015) hoặc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng (thời hiệu 3 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giải quyết theo hình thức nào?
Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định riêng đối với trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp này, các bên được quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự. Việc lựa chọn hình thức nào phụ thuộc vào mong muốn của các bên cũng như tính chất phức tạp của từng vụ tranh chấp cụ thể.
Tranh chấp đất đai hết thời hiệu khởi kiện thì giải quyết như thế nào?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai hết hạn không đồng nghĩa với việc các bên mất hoàn toàn quyền nộp đơn khởi kiện. Theo khoản 3 Điều 150 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khi có yêu cầu từ một hoặc các bên trong vụ án, và yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định giải quyết vụ việc. Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, dù thời hiệu khởi kiện đã hết, đương sự vẫn có thể nộp đơn khởi kiện và Tòa án vẫn thụ lý giải quyết nếu không có bên nào yêu cầu áp dụng thời hiệu trong quá trình tố tụng.
Kết luận
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là nội dung pháp lý quan trọng mà người sử dụng đất cần nắm rõ trước khi khởi kiện hoặc chọn hình thức giải quyết phù hợp. Tùy tính chất từng loại tranh chấp, thời hiệu khởi kiện có thể không bị giới hạn như tranh chấp quyền sử dụng đất, hoặc ấn định cụ thể như 3 năm, 10 năm, 30 năm với hợp đồng và thừa kế. Thẩm quyền giải quyết cùng thời gian thực hiện thủ tục tại Ủy ban nhân dân hay Tòa án cũng ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền lợi các bên. Nếu quý khách gặp vướng mắc về tranh chấp đất đai hoặc cần tư vấn về thời hiệu khởi kiện, hãy liên hệ luật sư giàu kinh nghiệm để được hỗ trợ kịp thời, bảo đảm quyền lợi hợp pháp tốt nhất.
Hãng luật thủ đức sài gòn
Số 01 đường số 2, Phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0937.218.686
Email: luatsunguyenhuungoc@gmail.com
