Thủ tục tách thửa đất tại Dĩ An là mối quan tâm của nhiều hộ gia đình khi khu vực này chính thức trở thành phường thuộc Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 01 tháng 7 năm 2025. Việc sáp nhập địa giới hành chính kéo theo thay đổi quy định áp dụng, khiến không ít người còn lúng túng khi tra cứu điều kiện và diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Bài viết dưới đây trình bày quy định pháp luật hiện hành đang áp dụng thống nhất trên địa bàn Thành phố sau sáp nhập, đồng thời làm rõ hồ sơ cần chuẩn bị và trình tự các bước thực hiện. Nội dung được biên soạn dựa trên văn bản pháp luật đất đai mới nhất, giúp người sử dụng đất tại Dĩ An nắm căn cứ pháp lý chính xác trước khi nộp hồ sơ.
Thủ tục tách thửa đất tại Dĩ An hiện áp dụng theo quy định nào?
Phường Dĩ An trước đây là thành phố Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương, sau đó được sắp xếp lại và chính thức trở thành phường thuộc Thành phố Hồ Chí Minh kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 theo Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Việc thay đổi địa giới hành chính đồng nghĩa với việc các văn bản do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành trước đây, trong đó có Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND về điều kiện tách thửa, không còn được áp dụng cho khu vực này.
Hiện nay, thủ tục tách thửa đất tại Dĩ An được thực hiện thống nhất theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai. Về điều kiện và diện tích tối thiểu, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28 tháng 8 năm 2026 để thay thế các quy định riêng lẻ trước đây của Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cũ. Trình tự và thời gian giải quyết hồ sơ được thực hiện theo Quyết định số 44/2026/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố.
Điều kiện tách thửa đất tại Dĩ An gồm những gì?
Người sử dụng đất tại Dĩ An muốn tách thửa cần đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện. Nhóm thứ nhất là điều kiện chung áp dụng cho mọi loại đất theo Luật Đất đai, còn nhóm thứ hai là điều kiện riêng về diện tích và kích thước tối thiểu do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định cho từng khu vực.
Điều kiện chung theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 ra sao?
Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, thửa đất dự kiến tách phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây. Các điều kiện này áp dụng chung cho mọi loại đất trên phạm vi cả nước, bao gồm cả khu vực Dĩ An.
- Đã được cấp giấy chứng nhận: Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định hiện hành.
- Còn thời hạn sử dụng đất: Thửa đất không rơi vào trường hợp đã hết thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận đã cấp.
- Không có tranh chấp hoặc bị kê biên: Đất không đang bị tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Bảo đảm có lối đi: Thửa đất mới hình thành phải kết nối được với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm cấp nước và thoát nước hợp lý.
Diện tích và kích thước tối thiểu tách thửa tại Dĩ An là bao nhiêu?
Theo Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND, đất ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được phân thành 05 khu vực để xác định diện tích tối thiểu tách thửa. Phường Dĩ An thuộc khu vực 3 cùng với các phường lân cận như Đông Hòa, Tân Đông Hiệp, An Phú và Thuận An. Đối với đất ở tại khu vực này, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 60 mét vuông, đồng thời chiều rộng và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 4 mét.
Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn Thành phố mà không phân biệt theo khu vực. Thửa đất trồng cây hằng năm hoặc đất nông nghiệp khác phải có diện tích từ 500 mét vuông trở lên, còn đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối hoặc đất chăn nuôi tập trung phải đạt tối thiểu 1.000 mét vuông. Diện tích nêu trên được tính sau khi đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc quy hoạch đường giao thông.
Hồ sơ tách thửa đất tại Dĩ An cần chuẩn bị những gì?
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa theo quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, bao gồm các giấy tờ sau đây.
- Đơn đề nghị tách thửa đất: Lập theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
- Bản vẽ tách thửa đất: Lập theo Mẫu số 22, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp: Nộp bản gốc hoặc bản sao có công chứng, chứng thực kèm bản gốc để đối chiếu.
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền: Áp dụng cho trường hợp việc tách thửa liên quan đến quyết định hoặc bản án đã được cơ quan nhà nước ban hành, nếu có.
Hồ sơ sau khi chuẩn bị đầy đủ được nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận theo địa bàn nơi có đất. Người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ thông tin trên giấy chứng nhận trước khi nộp để tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại do thiếu sơ đồ hoặc thông tin không thống nhất.
Thủ tục tách thửa đất tại Dĩ An gồm các bước nào?
Trình tự giải quyết hồ sơ tách thửa tại Dĩ An được thực hiện theo Quyết định số 44/2026/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Toàn bộ quá trình được rút gọn còn tối đa 12 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chưa tính thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân phường Dĩ An hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- Bước 2: Cơ quan tiếp nhận cấp giấy hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh có thẩm quyền xử lý.
- Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện tách thửa, thực hiện đo đạc địa chính và lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho các thửa đất mới hình thành.
- Bước 4: Nngười sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới tại nơi đã nộp hồ sơ hoặc theo hình thức nhận kết quả đã đăng ký.
Nên liên hệ ai khi gặp vướng mắc trong quá trình tách thửa tại Dĩ An?
Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, người sử dụng đất tại Dĩ An có thể gặp vướng mắc liên quan đến việc xác định khu vực áp dụng, cách tính diện tích tối thiểu hoặc yêu cầu về lối đi theo quy định mới. Những vướng mắc này cần được đối chiếu chính xác với văn bản pháp luật hiện hành để tránh hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết.
Hãng Luật Thủ Đức Sài Gòn, có trụ sở tại phường Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp nhận tư vấn pháp luật đất đai cho các trường hợp có nhu cầu thực hiện thủ tục tách thửa. Khách hàng có thể liên hệ trực tiếp để được hướng dẫn cụ thể theo từng trường hợp thửa đất thực tế.
Một số câu hỏi thường gặp về hướng dẫn tách thửa đất tại Dĩ An
Đất có diện tích nhỏ hơn 60 mét vuông tại Dĩ An có tách thửa được không?
Trường hợp diện tích dự kiến tách nhỏ hơn mức tối thiểu, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề để bảo đảm diện tích sau khi tách bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai.
Nộp hồ sơ tách thửa tại Dĩ An mất bao lâu thì có kết quả?
Theo Quyết định số 44/2026/QĐ-UBND, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa tối đa là 12 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Đất nông nghiệp tại Dĩ An có áp dụng diện tích tối thiểu 60 mét vuông không?
Không áp dụng. Mức 60 mét vuông chỉ dành cho đất ở tại khu vực 3, còn đất nông nghiệp áp dụng diện tích tối thiểu riêng là 500 mét vuông hoặc 1.000 mét vuông tùy loại đất theo Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND.
Thủ tục tách thửa đất tại Dĩ An hiện được thực hiện theo khung pháp lý thống nhất áp dụng cho toàn địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập, thay cho các quy định riêng lẻ của tỉnh Bình Dương trước đây. Việc nắm rõ điều kiện, diện tích tối thiểu theo khu vực, hồ sơ cần chuẩn bị và thời gian giải quyết giúp người sử dụng đất chủ động hơn khi thực hiện thủ tục, hạn chế tình trạng hồ sơ bị trả lại do áp dụng sai căn cứ pháp lý. Nếu còn vướng mắc về điều kiện, hồ sơ hoặc trình tự tách thửa tại Dĩ An, quý khách hàng vui lòng liên hệ Hãng Luật Thủ Đức Sài Gòn theo thông tin bên dưới để được luật sư tư vấn cụ thể theo từng trường hợp thửa đất thực tế.
Hãng Luật Thủ Đức Sài Gòn
- Số 01 đường số 2, Phường Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
- Số điện thoại: 0937.218.686
- Email: luatsunguyenhuungoc@gmail.com
